关于增城区新塘镇群星村旧村全面改造项目实施方案的批复
广州市增城区新塘镇群星村经济联合社：
你单位《广州市增城区新塘镇群星村更新改造实施方案》（下称《实施方案》）已经区城市更新工作领导小组2020年第七次会议审议通过，经区政府同意，现就《实施方案》批复如下：
一、改造范围
群星村旧村全面改造项目位于新塘镇新塘大道以南，东临新何村，西至白江村、东洲村，北临新塘大道，南至东江。项目改造范围119.46公顷，其中纳入标图建库范围面积105.03公顷，可按程序补录标图建库范围面积0.92公顷（以上级部门审核批复面积为准），图斑编号44018301298、44018300090、44018300083、44018300091。
二、人口和房屋现状
（一）人口户籍现状。根据公安部门和新塘镇提供的相关资料，改造范围内涉及总人数9744人，其中群星村户籍登记数为1623户、4403人。
（二）房屋现状。现状总建筑面积161.2509万平方米，其中住宅建筑面积114.4983万平方米（包括村民住宅89.5144万平方米，居民住宅24.9839万平方米），集体土地上物业建筑面积34.3687万平方米，国有土地上物业建筑面积12.3839万平方米。
三、改造模式
项目采用全面改造方式、合作改造模式实施改造。实施主体为上海升龙投资集团有限公司成立的全资子公司广州升龙创锦置业有限公司。安置地块由村集体经济组织申请划拨使用，融资地块由村集体经济组织申请协议出让给广州升龙创锦置业有限公司。
四、土地处置方式
（一）建新区范围114.67公顷，具体组成和处置路径如下：
1.村集体建设用地91.42公顷。其中13.70公顷已办理集体建设用地合法文件，27.92公顷已由政府统筹完善集体建设用地手续，其余49.80公顷需进一步完善集体建设用地手续。村集体建设用地完善合法用地手续后由村集体经济组织申请转为国有建设用地。
2.村集体现状非建设用地9.24公顷。其中“三地”用地0.64公顷，留用地落地0.67公顷（改造范围外涉及征用群星村用地作为高中用地，具体以实际征地面积计算为准），其他新征用地7.93公顷。非建设用地按照新征用地政策进行用地报批。
3.国有建设用地14.01公顷。其中13.20公顷落实拆迁补偿安置有关协议后注销权属证纳入改造范围，0.81公顷政府储备用地用作改造后的公建配套用地。
（二）各类用地（包括旧村场用地、留用地、整合周边用地、政府储备地等）空间位置互换后，按批复生效的项目实施方案确定的规划用途办理供地手续。
五、复建安置区面积
复建安置区用地面积59.49公顷，计算容积率建筑总面积为182.3086万平方米。具体建筑量分类如下：
（一）复建住宅计算容积率建筑面积为118.3260万平方米，其中住宅面积106.60万平方米（集体复建住宅88.1084万平方米、国有复建住宅18.4916万平方米），公建配套建筑面积11.7260万平方米。
（二）复建经营性物业建筑面积为62.8275万平方米，其中村集体物业复建面积31.5346万平方米（含保留的传统风貌建筑线索0.3758万平方米）、村集体住宅复建转商业商务面积20.1536万平方米、高中征地留用地置换物业面积0.40万平方米、国有物业复建面积10.7393万平方米。
（三）保留不可移动文物建筑面积0.3139万平方米、倚岩寺建筑面积0.8412万平方米。
六、改造成本和复建安置资金
改造总成本为147.308615亿元，包括前期费用1962.98万元，拆迁费用225549.01万元，复建费用745465.91万元，各专项评估费用135224.01万元，征地补偿和报批规费2618.07万元，不可预见费33324.60万元，拆迁奖励34324.34万元，融资地块出让金测算294617.23万元。项目改造总成本扣除前期费用、土地出让金，计得复建安置资金为117.650594亿元。
七、融资地价和融资区建筑面积
融资综合楼面地价7948元/平方米（已考虑旧村庄改造综合因素）。融资区用地面积59.97公顷，计算容积率建筑总面积为188.8875万平方米。
实施主体所得融资面积185.3405万平方米，其中融资住宅建筑面积109.0万平方米，融资商业商务建筑面积64.3505万平方米，公建配套建筑面积11.990万平方米。
政府所得融资面积3.5470万平方米，具体根据用地报批时所需指标和规模、实际交付时住宅、商业商务用途构成比例以及收储实际成本等最终确定。
八、改造规划
改造范围内规划总用地面积119.46公顷，计算容积率总建筑面积371.1961万平方米，其中公建配套建筑面积23.7160万平方米。改造范围控规示意图详见附件5，具体指标以用地规划条件为准。
九、开发建设时序
项目分四期实施改造。优先建设复建安置区及公配设施。
十、其他
（一）上述用地面积以勘测定界报告为准，涉及报批的以上级批复为准。
（二）自批复之日起3个月内，你单位须与新塘镇人民政府、市规划和自然资源局增城区分局签订项目实施监管协议。
（三）自批复之日起3年内，实施方案（含拆迁补偿安置方案）经村集体经济组织成员和世居祖屋权属人80%以上以及纳入改造范围的国有土地上物业权属人90%以上表决通过的，批复生效实施。
拆迁补偿安置协议在项目实施方案批复后3年内仍未达到80%以上权属人签约比例的，项目实施方案应当重新报批。
（四）改造范围内涉及文物保护单位11处、传统风貌建筑线索24处。其中湛怀德祠、洁菴湛公祠等9处原址保留，大夫温公祠及竹轩湛公祠2处异地迁建，你单位和实施主体应按要求认真组织实施，切实保护好改造范围内文物及历史建筑。
（五）你单位和实施主体应加强产业导入，科学合理布局，增强城市产业核心竞争力和综合服务能力，有效提升集体经济收入。
（六）在项目实施过程中，应坚持公开、公平、公正的原则，充分保障相关利益主体的知情权、参与权以及按照有关规定享有的重大事项决策权。对有关矛盾纠纷应及时排查调处，确保改造稳定和谐推进。
此复。
广州市增城区城市更新工作领导小组办公室
2020年8月10日
粤公网安备 44011802000181号
