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穗增市监（一科）价罚字〔2021〕2号                                      

　　当事人：广州市欣茂物业管理有限公司。

　　2020年5月19日，根据举报投诉线索，经核查确认，当事人通过住宅防盗铁门维修费和住宅电梯维修费的名义在公示的物业管理费收费范围外多收取物业管理费，当事人涉嫌不执行政府指导价。本局于2020年5月21日立案调查。

　　现查明，当事人主营业务是房地产业，领有《中华人民共和国物业服务企业资质证书》。根据《广州市发展改革委 广州市住房城乡建设委关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》（穗发改规字〔2016〕4号）的规定，新建住宅（不含别墅）前期物业服务收费实行政府指导价管理，政府指导价最高收费标准为2.8元/平方米·月。当事人于2019年8月将其管理的群星花园小区物业管理费调价到1.8元/平方米·月时，该小区尚未成立业主大会，即当事人自2011年1月至2019年8月期间收取的物业管理费属于前期物业服务收费，应实行政府指导价管理，最高收费标准为2.8元/平方米·月，当事人自2011年1月至2019年8月期间收取的物业管理费未超出上述标准。但根据当事人以“广州市欣茂物业管理有限公司群星花园管理处”名义在2011年3月31日公示的《通告》，其向住户公示的新利大厦住宅物业管理费为1.35元/平方米·月，当事人实际收取费用为1.8元/平方米·月，该收费标准直到2018年12月才启动调价程序，通过业主决议后于2019年8月1日起执行。即2011年1月至2019年8月期间，当事人对新利大厦住宅物业收取的物业管理费属于政府指导价，其收取的费用与其公示的物业管理费不符，超出了0.45元/平方米·月。当事人称上述时间段内一直没有向住户收取房屋维修基金，多收取的物业管理费是以住宅防盗铁门维修费和住宅电梯维修费的名义收取，该费用本应由房屋维修基金承担，收取后的费用也实际用于上述费用支出。根据广州市增信鸿日会计师事务所有限公司出具的广增会审专字〔2020〕第0781号《广州市欣茂物业管理有限公司向业主收取公司之外物业管理费专项审计报告》显示，2011年1月至2019年8月期间，当事人多收取的物业管理费合计824002.92元，其用于住宅防盗铁门维修费、住宅电梯维修费费用及人工成本合计895507.63，比其多收取的物业管理费多71504.71元。因此本局认定当事人没有违法所得。

　　上述事实，主要有以下证据证明：1.当事人提供的《营业执照》、《企业法人营业执照（副本）》、《中华人民共和国物业服务企业资质证书》复印件1份；2.当事人法定代表人及受委托人的身份证复印件各1份，授权委托书1份；3.当事人提供的《通告》1份；4.本局发给当事人的《委托函》、第三方审计公司提供的《广州市欣茂物业管理有限公司向业主收取公示之外物业管理费专项审计报告》1份；5.当事人提供的《前期物业服务协议》1份；6.2020年7月2日，本局执法人员对当事人的受委托人进行调查制作的询问笔录1份；7.2020年8月11日，本局执法人员对当事人的受委托人进行调查制作的询问笔录1份；8.2020年8月11日，当事人函复本局的《关于反映群星花园小区物业管理问题的回复函》及其附件；9.2021年6月1日，本局执法人员对当事人企业被委托人进行调查制作的询问笔录1份。

　　2021年9月24日，本局向当事人送达了《广州市增城区市场监督管理局行政处罚听证告知书》，告知当事人拟作出行政处罚的事实、理由、依据、处罚内容及享有的权利。当事人在2021年9月30日提出如下陈述申辩意见，认为其不存在以住宅放到铁门维修费和住宅电梯维修费的名义多收业主物业管理费的行为，望我局对相关情况核实并免除处罚。经复核，由于物业管理费属于政府指导价，当事人对外公示的物业管理费为1.35元/平方米·月，实际收取费用为1.8元/平方米·月，该费用实际上是包含住宅防盗铁门维修及住宅电梯维修，但当事人以物业管理费的名义进行收取，并未按公示的费用收取，仍是构成了扩大收费范围、不执行政府指导价的违法行为。因此本局对当事人的陈述申辩意见不予采纳。

　　本局认定：当事人以住宅防盗铁门维修费和住宅电梯维修费的名义在公示的物业管理费收费范围外多收取物业管理费，属于以扩大收费范围的方式变相提高收费标准的行为，构成了《中华人民共和国价格法》第三十九条所指的“不执行政府指导价”的行为，依据《中华人民共和国价格法》第三十九条规定：“经营者不执行政府指导价、政府定价以及法定的价格干预措施、紧急措施的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处以罚款；情节严重的，责令停业整顿。”及《价格违法行为行政处罚规定》第九条第六项规定：“经营者不执行政府指导价、政府定价，有下列行为之一的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处5万元以上50万元以下的罚款，情节较重的处50万元以上200万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿：……（六）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；”鉴于当事人积极配合调查，如实交代违法事实并主动提供证据材料，且当事人超收的物业管理费全部用于本应由业主承担的公共维修支出，没有违法所得，当事人符合从轻违法情节。对当事人不执行政府指导价的违法行为，本局责令当事人改正，并作出行政处罚如下：罚款90000元。

　　当事人在收到本处罚决定书之日起十五日内，到当地的市场监督管理部门通过广州市区县级非税收入征收管理系统进行刷卡缴纳罚没款，也可以凭市场监督管理部门开具的《广州市非税收入缴款通知书》到建设银行、工商银行缴纳罚没款（收款人全称：广州财政代收款），逾期不缴纳，每日按罚款数额百分之三加处罚款。                   

　　如对本决定不服，可在收到本决定书之日起60日内向增城区人民政府（增城区人民政府行政复议机构地址：广州市增城区荔城街园圃路29号区政府行政复议办公室，电话：020-32166323），也可向广州市市场监督管理局（地址：广州市天河区天河路112号法规处；电话：020-85590146）申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以在收到复议决定书之日起十五日内依法向广州铁路运输法院提起行政诉讼。根据《广东省人民政府关于县级以上人民政府统一行使行政复议职责有关事项的通告》（粤府函〔2021〕99号）的规定，自2021年6月1日起增城区人民政府统一行使我区行政复议职责，建议向增城区人民政府提出行政复议申请。

　　广州市增城区市场监督管理局

　　2021年11月12日

　　(市场监督管理部门将依法向社会公示本行政处罚决定信息)